Як змінилися ціни на квартири в Празі? Скільки в середньому коштує «вторинка» і новобудови? На які типи об’єктів та регіони варто звернути увагу покупцям з бюджетом до €100 000? І що очікує країну після 1 жовтня 2018 року?

В 2017-2018 роках Чехія – один з європейських лідерів по зростанню цін на нерухомість, принаймні, якщо судити по аналітичним звітам. Отож, чим викликаний такий швидкий ріст?

За останні два роки ціни на нерухомість в Празі зросли на 35%. Середня вартість квадратного метра без ПДВ склала €3 420. Причини такого підвищення усім відомі – низькі ставки на іпотечне кредитування і дефіцит новобудов. Чеський Національний банк (ČNB) посилив правила іпотеки: більшість кредитів має видаватися на суму, що не перевищує 80% вартості нерухомості. Але обмежена видача дозволів пов’язана не тільки зі складним і довгим процесом підготовки документів. Впливають у тому числі і такі фактори, як нестача робочої сили і обмежена кількість земель, придатних для житлових об’єктів.

Попит і ціни на нерухомість почали зростати на початку 2016 року, у зв’язку з низькими ставками по іпотечних кредитах. При цьому в 2017 році зростання було не таким стрімким, як роком раніше, до осені воно почало сповільнюватися. У 2018 році ціни взагалі перестали рости, що б не говорили девелопери і продавці. Тим не менше, за два роки вартість нерухомості зросла на 20-30% в залежності від її типу. І це незважаючи на те, що з листопада 2016 року сплата податку з продажу нерухомості перейшла на покупця, а ČNB двічі протягом 2017 року підвищував відсотки за вкладами.

Зусилля по пожвавленню економіки, які були прийняті урядом країни після кризи, принесли свої плоди. Зростання економіки у Чехії – найвище в Єврозоні. Це спричинило за собою зниження безробіття до рекордно низького рівня (2,3% в травні 2018 року) та різке збільшення прибутків населення. Додамо до цього рекордно низькі ставки іпотечного кредитування. Все це стало причиною зростання цін на житло (на 16%).

Зрозуміло, що у зростанні цін лідирує Прага. Але вся нерухомість в столиці зараз швидко дорожчає чи є якісь відсталі типи об’єктів, можливо, старий фонд, побудований ще в радянський час? І як змінюються ціни в провінції?

Зростання цін у столиці торкнулося всіх типів об’єктів нерухомості. Дефіцит пропозицій в новобудовах змушує покупців шукати альтернативи на ринку вторинного житла. А це стимулює підвищення цін на старий фонд. Провінція з деяким відставанням, але все ж повторює ситуацію в Празі.

В тих чи інших пропорціях подорожчало все. Слідом за Прагою підтягується і провінція. Якщо, приміром, у Кладно, розташованому недалеко від Праги, рік-півтора тому можна було придбати квартиру вартістю €980 – €1 170 за кв. м, то зараз це вже €1 370 – €1 760 за метр вторинного житла. Новобудови – в районі €1 950 кв. м.

Найбільше зростання цін зафіксоване на так звану інвестиційну нерухомість, тобто малометражні квартири в центрі Праги, і на панельний житловий фонд. Незважаючи на зростання, ця категорія нерухомості залишається найбільш доступною за ціною.

Які найдешевші об’єкти зараз є у базах агенств нерухомості? І скільки в середньому коштує нерухомість на вторинному та первинному ринках? Цікава статистика по Празі та деяким іншим популярним у іноземців містах (Карлові Вари, Теплиці, Міст).

Фіраз Муінов (генеральний директор Групи компаній Lekvi): найдешевший об’єкт в нашій базі – однокімнатна квартира в споруджуваному проекті Bleriot в районі Летняни. Це невелика квартира, площею 30 «квадратів» з 7-метрової терасою, розташована на 3 поверсі. Без паркувального місця її вартість становить €109 290.

Для порівняння вторинного і первинного ринку потрібні детальні уточнення. Але якщо розглядати дві квартири в рівнозначних районах Праги – одну в новобудові, а другу в житловому фонді п’яти і більше років, то можна говорити про 15-20% цінової різниці на користь новобудови.

Судячи за пропозиціях, доступних на сервісі нерухомості sreality.cz, середня ціна продажу 1-кімнатної квартири площею 40 кв. м у вторинному фонді після реконструкції в невеликих містах Чехії становить: Теплиці – €18 930 і Міст – €11 320.

Ганна Розинська (старший маклер компанії M&M reality holding a.s): найдешевший об’єкт в нашій базі – кооперативна квартира, площею 63 кв. м і вартістю трохи більше €117 тис. Дана квартира розташовується в панельному будинку в Празі 8, район Богнице.

Питання про середню ціну нерухомості на вторинному та первинному ринках не вважаю коректним – все залежить від метражу самої квартири, місця розташування, стану, транспортної доступності і т. д. В цілому діапазон цін по Празі – від €1 950 до €5 860 кв. м. Крім того, Карлові Вари, Теплиця і Міст – це не найпопулярніші міста в іноземців. Приміром, в Карлових Варах зараз багато продають нерухомість і мало хто купує.

Євгенія Новосьолова (консультант агентства нерухомості Chirs): На мою думку, порівнювати ціни на первинному і вторинному ринках не має сенсу. Оскільки кожен девелоперський проект має свої особливості і якість будівництва, а квартира на вторинному ринку – різний рівень реконструкції та «свою начинку».

За статистикою, у першому півріччі 2018 року 46% потенційних покупців з країн СНД намагалися знайти в Чехії об’єкт дешевше €50 тис., ще 25% розглядали варіанти вартістю від €50 тис. до €100 тис. Реально підібрати ліквідний об’єкт за такі гроші в Празі? На які типи нерухомості та регіони ви рекомендуєте звернути увагу покупцям з таким бюджетом?

У Празі знайти ліквідний об’єкт в межах даного бюджету практично неможливо. Тому раджу звернути увагу на регіони, що стрімко розвиваються. Наприклад, в місті Плзень, що знаходиться в півтора годинах їзди від Праги, можна придбати хорошу однокімнатну квартиру до €62 450, що приносить не менше 4,5% річних при здачі її в оренду.

Реально. Але це буде «вторинне» житло, розташоване на околицях Праги, в не дуже хорошому стані і з маленькою площею. З таким бюджетом краще розглядати передмістя Праги і Середньочеський край – Кладно, Бероун, Кралув Двур, Кралупи.

Ліквідний житловий об’єкт, вартістю менше €100 тис. – практично неможливо. Чому? Судіть самі – мінімальна вартість квадратного метра в Празі становить €2 340, а мінімальна площа малометражної квартири 40 кв. м. Але можна придбати житло в невеликих містах недалеко від Праги (Карлові Вари, Міст, Бероун і т. д.) без погіршення рівня життя. Благо, що інфраструктура в Чехії розвинена чудово.

З 1 жовтня 2018 року Національний Банк країни вводить обмеження по кредитах на житло. Сума іпотеки не зможе бути більше 9 чистих річних зарплат заявника, а щомісячний платіж не повинен перевищувати 45% місячного доходу.

Чого ви чекаєте від цін в найближчі рік-два? Чи варто боятися перегріву ринку нерухомості? Якщо ні, то з яких причин?

Такі заходи, як обмеження співвідношення іпотеки до власних коштів, посилення мінімального співвідношення розміру заробітної плати до щомісячних внесків, а також зростання процентної ставки, прийняті ČNB, дещо згладили ситуацію. Ціни на даний момент стабілізувалися. Очікувати зниження точно не варто, але і такого зростання, як в попередні роки, не буде. На мій погляд, вплинути на ціни можуть лише зростання безробіття та зниження заробітних плат. За прогнозами економістів, цього точно не варто чекати як мінімум до кінця 2019 року.

В зв’язку з новими віяннями від ČNB, ціни підвищуватися не будуть. Але і про зниження вартості житлової нерухомості – наскільки і як швидко – не береться говорити зараз ніхто. Всі в очікуванні 1 жовтня 2018 року і введення нових обмежень. Але в цілому тенденції зараз такі, що практично кожна операція проходить з пониженням ціни, що була заявлена спочатку. Все залежить від продавця – він хоче продати чи ні. Ті, кому подобається сам процес, не поступаються в ціні, свого покупця можуть чекати рік і два….і не факт, що знайдуть.

Побоювання про перегрів ринку справді обгрунтовані. Саме тому Нацбанк країни приймає адекватні заходи, щоб стабілізувати ситуацію. І вони дають результат. Статистика нашої фірми вже свідчить про припинення зростання цін. І цей ефект буде зафіксований з 1 жовтня, коли ČNB введе нові обмеження на видачу іпотечних кредитів. Тому всі, хто планує найближчим часом придбати житло за допомогою іпотечного кредитування, повинні зробити це зараз, а не відкладати покупку на осінь.

Джерело: матеріал підготовлено газетою «Празький експрес» спеціально для порталу Prian.ru